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Al aprobarse en el Congreso, el autor de la ley de alquileres vigente, Diputado Daniel Lipovetzky, decía en su tweet que “la Argentina tendrá una ley de alquileres después de 30 años que mejorará las condiciones de locación para muchísimos inquilinos.” Nada más lejos que eso es lo que terminó sucediendo. Frente a esto debemos preguntarnos por qué resultó mal y qué se debería hacer.
Antes que nada es dable señalar que cuesta creer que con la teoría económica en contra y la propia experiencia argentina en normativas sobre alquileres, el Congreso Nacional haya sancionado en junio de 2020 una nueva ley de alquileres (la N° 27.551). Las advertencias de expertos del sector y economistas no fueron tenidas en cuenta ni por los 191 diputados y ni por los 41 senadores que la votaron favorablemente; la ley no tuvo ni un solo voto en contra.
Pero ¿qué cambió con esta ley? La misma modificó lo prescripto por el Código Civil y Comercial, y entre otras cosas, estableció: que la vigencia mínima del contrato pasara de 2 a 3 años; que el plazo y monto de la actualización del canon locativo no sea más acordado por las partes, sino fijado por la ley, estableciendo un plazo anual y creando un índice que elabora el Banco Central; que el depósito de garantía deba devolverse actualizado al valor del último mes de alquiler; y que sea obligatorio inscribir los contratos de locación ante la A.F.I.P.
En un contexto de bajísima rentabilidad histórica de los alquileres y de alta inflación, apareció esta ley, haciendo aún menos rentable dar una propiedad en alquiler y que muchos propietarios decidieran dejar de ofrecer sus propiedades; sumado a esto, los inquilinos no tienen créditos hipotecarios accesibles. En resumen: más inquilinos y menos propiedades ofrecidas no podía dar otro resultado que el aumento de los cánones locativos.
Lamentablemente, detrás de este tipo de leyes hay una idea: que una parte tiene poder y la otra es sumisa y solo le queda aceptar, generándose una “explotación” del primero sobre el segundo. Y así lo expresó el propio Lipovetzky al presentar el proyecto de ley: “Está claro que la relación entre locatario y locador es una relación desigual, y ahí es donde la legislación puede intervenir para equilibrar la situación.”.
Esta idea de la explotación es falsa. Si bien es cierto que el inquilino, en la gran mayoría de los casos, suele tener un poder económico menor, la realidad es que tanto propietario como inquilino no tienen mucho margen de negociación. Es el mercado (es decir, la interacción de todos los agentes económicos) el que define realmente las condiciones del contrato. ¿Acaso puede un propietario pedir por un departamento de dos ambientes en determinada zona del barrio de Palermo un valor más alto que lo que paga el mercado? El propietario individual no fija casi nada.
La idea del “fuerte” y del “débil” en la negociación me recuerda a aquellos jubilados que han logrado comprar una propiedad con cuya renta mensual complementar la mísera jubilación que el estado les paga tras toda una vida de trabajo, todo para que luego venga el Sr. Lipovetzky a considerarlos la parte “fuerte” del contrato y los termine perjudicando con esta ley.
Se dice que uno de los grandes problemas de los inquilinos es al renovar ya que, supuestamente, deben aceptar lo que quiere el propietario o incurrir en grandes gastos para cambiarse a otro inmueble. Ese punto merece dos explicaciones: por un lado, se observa claramente el problema de la inflación, la cual es generada por el estado. Sin inflación, el valor de renovación del nuevo contrato no sería un problema; es más, no cambiaría. Por otro lado, los propietarios suelen valorar a un buen inquilino y desean retenerlo. Asimismo, tampoco desean tener el inmueble vacío hasta conseguir a un nuevo inquilino. Por lo tanto, si el propietario tiene pretensiones que exceden los valores de mercado, suele luego ceder y ajustarse a la realidad.
Previo a esta ley, se solía ver en el mercado que muchas actualizaciones y renovaciones no superaban a la inflación porque, como ya he dicho, el mercado inmobiliario se imponía por sobre las partes y, como el salario iba por detrás de la inflación, los alquileres también. No hay que olvidarse que desde hace 3 décadas está prohibido indexar, por lo que los escalones de actualización pactados solían ser semestrales y rondaban entre el 15 y 18%, lo cual era inferior a la inflación al momento de sancionarse la ley. De hecho, hasta el mismo Lipovetzky reconocía en su presentación que los locadores “a veces […] se quedan cortos”. Y sí, es muy difícil anticipar la inflación futura. De todos modos, reitero, ese margen de negociación era muy exiguo, era el mercado el que realmente fijaba el criterio de actualización.
Recordemos que muchas veces se busca justificar la intervención del estado argumentando que tal actividad económica está “concentrada” pero, casualmente, si hay un sector de la economía muy atomizado, ese es el inmobiliario.
Tras el mal resultado de la ley, hoy hay varios proyectos para derogarla o modificarla. Sin embargo, e increíblemente, hay quienes proponen no cambiar nada y crear un impuesto a la vivienda ociosa; hasta el mismo gobierno lo mencionó. Idea que termina dando la razón a aquellos propietarios que tienen miedo de inscribir sus contratos de locación en la A.F.I.P. Pensar en un impuesto a la vivienda ociosa no sólo es violar el derecho a usar como se desee de la propiedad, la cual no suele ser otra cosa que el fruto del trabajo de las personas, sino que, además, sería en términos de resultados económicos el equivalente a echar combustible al fuego.
En este caso se hace evidente, como nunca, que cada intervención del estado lleva a más intervenciones. Así, el exceso de gasto público lleva al déficit fiscal, éste a la emisión monetaria (inflación) y de bonos (muchos de ellos en manos de los bancos) y ambos (inflación y bonos) atentan contra la posibilidad de que haya créditos hipotecarios accesibles. A su vez, la emisión monetaria lleva a que se distorsionen los precios relativos de la economía, haciendo cada vez más magros los salarios. Por otro lado, como ya se dijo, el estado prohíbe indexar los contratos. Toda esta situación llevó a crear la ley de alquileres, la cual terminó empeorando las condiciones. Y ahora, en lugar de desandar este nefasto camino de pérdidas de libertades individuales y desastre económico, hay dirigentes que proponen redoblar la apuesta con el impuesto a la vivienda ociosa. Todo, de principio a fin, es una gran inmoralidad y no es la libertad personal y de mercado la culpable de todo esto, como nos quieren hacer creer, sino el estado.
Por lo tanto, y en pos del respeto irrestricto a las libertades individuales y los derechos de propiedad, así como que las relaciones económicas funcionen de la mejor manera posible respecto a la locación de viviendas, la genuina solución es derogar completamente esta ley de alquileres, como así también, todos los artículos del Código Civil y Comercial que estaban vigentes antes y la prohibición de indexar los contratos.
* Martín Pereira es abogado e investigador especializado en “Law & Economics” de Fundación Atlas para una Sociedad Libre.
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